土地を担保にして金融機関から金を借りるときや、国や都道府県が土地を買収するときに、依頼を受けてその土地の価値を金額で評価する。地元の不動産業者を訪ねて意見を聞いたり、土地の権利関係が記されている登記簿を見たりして、綿密な調査を行い、公平な立場から評価を行うことが求められる。また、不動産の活用方法などについてコンサルティングをすることもある。不動産関係の国家資格では最難関で、3次にわたる試験を突破しなければならない。大学で法律や経済関連の学科を卒業していると有利だが、1次試験から受ければ学歴は関係ない。専門学校に通って勉強する人も多い。合格後は不動産会社や信託銀行、保険会社などに就職する人もいるが、ほとんどは不動産鑑定事務所を設立する。国や県から鑑定業務を依頼されることもあるので、収入が確保しやすいからだ。土地の鑑定は社会的責任の大きい仕事なので、正義感、道徳心の強いことが望ましい。
2004年1月時点で不動産鑑定士として国土交通省に登録されている人は6696人。このほか不動産鑑定士補としての登録者が2256人います（※1）。また、日本不動産鑑定協会には2005年4月時点で5767人の会員が登録しています。（※2） ※1『ニッポンの職業・しごと全ガイド2006』自由国民社よりp94 ※2 日本不動産鑑定協会ホームページより
◆個人で不動産鑑定士事務所を開業すれば年収1500万円以上も可能。（※3） ※3『天職事典ver.2』造事務所著・PHP研究所出版よりp310
不動産鑑定士になるためには難関の「不動産鑑定士試験」に合格する必要があります。2005年の第2次試験の受験者数は2282人、合格者数は170人、合格率は7.4%でした。また、第3次試験の受験者数は702人、合格者数は213人、合格率は30.3%でした。ちなみに、第3次試験を受験するためには、第2次試験合格者、2年以上の実務経験者、実務補習修了者という3つの条件を満たす必要があります。
2006年から新制度による不動産鑑定士試験が実施されます。従来の第1次試験および第3次試験に当たるものが廃止され、短答式試験および論文式試験の2段階になるほか、試験合格後に1年数カ月の実務修習を修了することで不動産鑑定士となる資格を有することになります。
