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不動産価格は日に日に変化しており、不動産販売では適正な価格の設定が重要となる。不動産鑑定士は地価の変動や、物件の交通の便、周囲の環境などを考慮し、客観的に不動産の価格を鑑定する専門家である。路線価値の決定や地価公示などの仕事にも関わるが、これらは日本経済を左右するほど影響力がある。当然、社会的責任は重く、高度な知識と技能が必要となるため、国家資格の取得が義務付けられている。試験制度が変わり以前よりも資格を取りやすくなったが、まだまだ難関試験なのは変わりない。だが、ひとたび不動産鑑定士になれば、景気の動向に左右されずに安定した収入を得られる。なぜなら、好況時には不動産取引が増え、逆に不況時には融資に伴う担保評価が増えるため、いずれにしても不動産鑑定士の需要があるからだ。宅地建物取引主任者の資格が不動産の入門資格ならば、不動産鑑定士の資格は不動産業界のトップライセンスだ。

2004年1月時点で不動産鑑定士として国土交通省に登録されている人は6696人。このほか不動産鑑定士補としての登録者が2256人います（※1）。また、日本不動産鑑定協会には2005年4月時点で5767人の会員が登録しています。（※2）
※1『ニッポンの職業・しごと全ガイド2006』自由国民社よりp94
※2 日本不動産鑑定協会ホームページより

◆個人で不動産鑑定士事務所を開業すれば年収1500万円以上も可能。（※1）
※1『天職事典ver.2』造事務所著・PHP研究所出版よりp310

不動産鑑定士になるためには難関の「不動産鑑定士試験」に合格する必要がある。2005年の第2次試験の受験者数は2282人、合格者数は170人、合格率は7.4%。また、第3次試験の受験者数は702人、合格者数は213人、合格率は30.3%。ちなみに、第3次試験を受験するためには、第2次試験合格者、2年以上の実務経験者、実務補習修了者という3つの条件を満たす必要がある。

2006年に上記試験制度が変更された。1〜3次の試験は撤廃、学歴要件もなくなった。単答式試験・論文式試験に合格後、実務修習を経て、その履修状況や修了考査の結果等を精査し、資格が与えられる。

不動産鑑定士試験は、短答式試験および論文式試験の2段階により実施され、試験合格後に1年数カ月の実務修習を修了することで不動産鑑定士となる資格を有することになります。