土地を担保にして金融機関から金を借りるときや、国や都道府県が土地を買収するときに、依頼を受けてその土地の価値を金額で評価する。地元の不動産業者を訪ねて意見を聞いたり、土地の権利関係が記されている登記簿を見たりして、綿密な調査を行い、公平な立場から評価を行うことが求められる。また、不動産の活用方法などについてコンサルティングをすることもある。不動産関係の国家資格では最難関で、3次にわたる試験を突破しなければならない。大学で法律や経済関連の学科を卒業していると有利だが、1次試験から受ければ学歴は関係ない。専門学校に通って勉強する人も多い。合格後は不動産会社や信託銀行、保険会社などに就職する人もいるが、ほとんどは不動産鑑定事務所を設立する。国や県から鑑定業務を依頼されることもあるので、収入が確保しやすいからだ。土地の鑑定は社会的責任の大きい仕事なので、正義感、道徳心の強いことが望ましい。